所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率.对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度.绿化率也是如此.绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服.这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区.一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%.但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到.
过低容积率也应设限
随着市政府一系列政策的出台,市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善.然而笔者发现,有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定,对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续,只有对住宅建筑容积率不能超高的规定,而没有超低的限制标准.本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象.这不仅浪费了有限的土地资源,也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策.
以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算,当建筑容积率从3.5降至2.5时,售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润.因此,在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇,势必为普通百姓提供大量房源.如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话,那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴叹.
据笔者对本市郊区15个楼盘的调查,上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右,有的甚至还不到0.1,可以说几亩土地才造一幢别墅.特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后,原来在市郊储备大量土地的发展商,也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅.一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右,高的甚至达到3000平方米以上.而事实上,上海每年的别墅需求量也就在150万-200万平方米,最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%,别墅市场供应量的迅速放大已导致供过于求现象的出现.
红线一般是指各种用地的边界线.有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线,即建筑红线.它可与道路红线重合,也可退于道路红线之后,但绝不许超越道路红线,在红线内不允许建任建筑物.
简单的说就是在一块地画个圈,建筑只能在圈里,这个圈就是红线
