一：楼市新政
2009年,为了保增长计划的实现,国家在房地产发展上的相关政策较为宽松,包括下调房地产交易方面税率,放松对银行房贷的利率管制等等.这些政策的出台使得2009年房地产市场出现了供需两旺的局面.
2010年,在国家宏观经济面趋好和部分城市房价大幅上涨引发民生问题的背景下,国家出台了一系列政策对房地产市场进行干涉.4月17日,国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,开始了史上最严厉的房地产调控.此后,相关房地产政策密集出台,在银行贷款,土地招标,住房建设结构,房地产开发税收,商品房销售和廉租房的建设与供应方面都作了详细的规定.
楼市新政给房地产市场带来了巨大的影响.在新政出台后的第一月5月,多数城市成交量持续下降,5月1日-14日,13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%,北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%.但成交量在这一轮下降中并没有伴随楼价的大幅度下降,武汉等二线城市的商品房价格还有一定幅度的上涨.
一般来说,政策从颁布到效果凸显需要3个月时间.因此,此次国家对楼市的调控效果将在7月以后显现.预计下半年我国楼价将有较大幅度的下降.
二：中小城市房地产的发展
（一） 从近期看,中小城市房价或将下降
1,从国家近期的宏观调控政策来看,虽然此次国家宏观调的主要对象是大城市的房价问题,对中小城市的楼价影响较小.但国家调控措施导致的购房者的观望情绪导致楼市的需求在近期会受到一定程度的抑制.受这个因数的影响,中小城市的房价可能会有小幅度的下降.
2,土地供应的增加,我国地方财政严重依靠土地出让金而导致我国土地价格高昂是我国房价高的原因之一.今年楼市新政,国家提出了大规模增加土地供应,2010年将增加土地供应18.4万公顷.土地供给增加直接降低了房地产企业的土地取得成本,从而降低了房地产开发企业的开发成本.成本的降低推动房价的下降.
3,经济适用房,廉租房和棚户区改造,楼市新政的另一个亮点就是进一步明确了经济适用房,廉租房和棚户区改造相关工作.对经济适用房,廉租房和棚户区改造等资金筹集和推进进度都做啦详细的计划.而且我国新增土地在今后几年都会倾向于经济适用房,廉租房和棚户区改造工程.经济适用房,廉租房和棚户区的改造工程的实施将大幅提高房屋的供应,这对房价的上涨将是一个严重的考验.
4,经济周期的影响,中国经济大概以10年为一个周期,2010年是一个我国经济新一个周期的开始阶段（上两次经济周期为1999年-2009年经济周期和1989-1998经济周期）.在经济周期的开始阶段,经济新的增长点还没有形成,人民财富增加的基础也没有实现.房地产行业是一个与经济发展和人民生活水平联系紧密的行业,没有经济发展的有力支撑,房价上升将有很大的难度.
（二）长期看,中小城市房价将有较大的增长幅度
1,城市化趋势的影响.目前,我国进入了城市化的高峰期,未来10年,每年将有1000万人变为城市居民.按照每人25平方米的居住面积算的话,未来10年,我国房地产开发面积至少要达到2.5亿平方米才能满足新增城市人口对住房的需求.加上目前我国城市人均住房面积过小的改善性需求等将为我国房地产市场提供源源不断的需求.而这种需求很大一部分要通过发展中小城市的房地产市场来解决.这是因为一方面,没有无限大的城市,随着一个城市的发展,他将在资源方面遇到瓶颈.中国目前大城市瓶颈已经凸显,未来城市化的主要方向应该是中小城市.另外一方面,产业转移将大幅度推进中小城市的城市化进程,目前我国正经历一个东部地区转向中西部地区,从发达城市转向中小城市的阶段.产业的转移在促进这些地区经济发展的同时也带来了大量的务工人口.
2,中国经济的快速发展.房地产行业是一个与经济发展高度关联的行业,随着中国经济的发展,人们可支配收入的提高,未来较长的一段时间内我国房价都将有较大幅度的提高.从经济周期的角度看,我国资产的价格显著提高的时间大概在2017年-2019年期间.
3,中国传统的住家思想等因数影响也是我国房价在长期内有较大幅度上涨的原因之一.
