建筑面积与容积率计算规定
第一条 为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则,根据《建设工程建筑面积计算规范》、《江苏省城市规划管理技术规定》和有关技术标准,结合实际,制定本规定.
第二条 审批建设项目,应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《江苏省城市规划管理技术规定》和本规定.
第三条 建设项目的建筑面积计算分为核定建筑面积计算及可建建筑面积计算.
核定建筑面积是指建设项目中,根据容积率计算出的建筑面积.可建建筑面积是指建设项目中,根据容积率计算出的建筑面积、奖励建筑面积及不计入容积率计算的其他建筑面积之和.
核定建筑面积计算公式为：核定建筑面积＝可建设用地面积×容积率.
第四条 可建建筑面积计算公式为：可建建筑面积＝核定建筑面积+奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积.
第五条 容积率计算公式为：容积率=核定建筑面积/可建设用地面积.
第六条 实施公共开放空间奖励面积,在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定的前提下,在自身功能需要以外为社会公众提供全天候开放空间的,可奖励建筑面积,但奖励的建筑面积总计不得超过该建筑基地核定建筑面积的10％；住宅建设项目的奖励建筑面积不得超过5000 平方米,公共建筑建设项目的奖励建筑面积不得超过10000 平方米.
开放空间条件和计算方法及开放空间增加建筑面积指标按《江苏省城市规划管理技术规定》执行.
第七条 建筑基地内的以下建筑面积,不计入该项目的核定建筑面积,但须计入可建建筑面积：
（一）避难层中的避难空间.
（二）在室外地面以上部分的高度不超过1.2米的地下室或半地下室.
（三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层；
（四）设计作为交通、绿化、居民休闲健身等公共用途的非沿街建筑底层的架空部分的面积（架空层应以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞）.
（五）多层及高层建筑与其它空间不连通设计上无实际使用功能无通风采光窗的坡屋顶.
（六）居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位（不含地面室外停车位）小于等于居住区应配建停车位总量的30%时,独立停车库的面积不计入核定建筑面积.独立建设的停车库不得改做其它功能使用.
第八条 建设项目的核定建筑面积按以下规定计算：
（一）超高层建筑避难层中的非避难空间（如设备间、楼梯间、其它功能性用房）按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积.
（二）地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的,按A’＝KA折算核定建筑面积（A’—折算的核定建筑面积,K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—地下室及半地下室建筑面积）；其室外地面以上高度超过2.2米的,全部计入核定建筑面积.
（三）处于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于1.2米小于2 .2米的(其地面以上高度超过2.2米的,全部计入核定建筑面积),按照A’＝KA计入核定建筑面积与容积率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算,车库入口部分除外）（如图,请点击这里）.
（四）设计作为商业、娱乐等经营性功能用途的地下室、半地下室按其使用面积计入核定建筑面积.
（五）居住建筑,设置下沉天井或以大开挖形式改善地下室室内环境时,当天井面积大于15平方米/户或开挖长度累计超过8米/户时,天井地坪或开挖后形成的地坪标高视同该建筑的室外地坪标高,参照坡地建筑折算地下室面积计入核定建筑面积.
（六）居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位（不含地面室外停车位）大于30%时,超出部分面积应按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积.
（七）非沿街建筑底层的架空层中的电梯井、门厅等使用空间须计算实际面积计入核定建筑面积.
（八）住宅建筑的阳台（含入户有顶花园、空中花园）进深小于2.5米的部分计算1/2面积；大于等于2.5米的部分,其沿外墙进深大于2.5米部分的面积应计算全面积.
（九）住宅建筑当层高大于3米时,以3米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积（如图）；当户型设计（如跃层式住宅）有特殊需要时,住宅中的公共部位如起居室、餐厅可适当调整层高,形成户内挑高空间,按一层计算建筑面积,但该部分面积不得超过该户型建筑面积的10%.（如图,请点击这里）.
（十）标准层层高大于4.6米或裙房部分层高大于6米的办公、酒店建筑,不论层内是否有隔层,均按该层面积的2倍计算建筑面积后,计入核定建筑面积.
（八）一层层高大于6米,二层以上层高大于5.4米时的商业建筑,均按该层面积的2倍计算建筑面积后,计入核定建筑面积；单层面积达到5000平方米以上的大型仓储式商业用房,建筑层高可根据功能要求适当提高,其建筑面积按国家面积计算规范计算后,计入核定建筑面积与容积率；沿街商业建筑进深小于25米的,当层高大于4.5米时,以3.6米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积.
（十一）公共建筑中的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入核定建筑面积.
（十二）建筑外墙外侧的保温隔热层,按保温隔热层外边线计算建筑面积,并在报审方案中单独注明保温隔热层面积.
《建筑面积与容积率计算规定的补充规定》
一、住宅（含酒店式公寓）户内入户花园、空中花园、花台、设备平台等有永久性顶盖的开敞、半开敞空间视同阳台,以套为单位,对应的“套内阳台进深小于2.5米部分的底板水平投影面积总和”与套内水平投影面积“的比值小于12％的,按照《建筑面积与容积率计算规定》第八条第（八）项规定计算建筑面积；大于等于12％的,超过部分按“实际计算的套内阳台进深小于2.5米部分的底板水平投影面积总和”与套内水平投影面积的12％的差值,计入核定建筑面积.套内水平投影面积是指套内建筑面积与套内阳台所对应的底板水平投影面积的总和.（见附图计算）
二、建筑设计含有飘窗的,须在申报图纸中提供飘窗大样,明确其构造形式及窗台高度.出挑平均进深（建筑外墙至飘窗结构外沿的水平距离）超过0.9米,按其底板水平投影面积全部计入核定建筑面积；出挑平均进深小于等于0.9米,且窗台与室内地面的高差大于等于0.45米,不计算建筑面积,窗台与室内地面的高差小于0.45米的,视同户内建筑空间,按规定计入核定建筑面积.
三、低层住宅建筑底层层高大于3.6米的,以3.6米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积；二、三层层高大于3.3米,以3.3米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积.
四、《建筑面积与容积率计算规定》中部分条款内容修订如下：
第七条第（二）项修订为：“在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的地下室或半地下室.”
第八条第（二）项修订为：“地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于1.5米小于2.2米,按A’=KA折算核定建筑面积（A’---折算的核定建筑面积,K=地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比,A－地下室及半地下室建筑面积）；其室外地面以上高度超过2.2米的,全部计入建筑面积”
第八条第（三）项修订为；“处于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于1.5米小于2 .2米的(其地面以上高度超过2.2米的,全部计入核定建筑面积),按照A’＝KA计入核定建筑面积与容积率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算,车库入口部分除外）”
